最近楼市预售证开闸了，这两天就放了6张证，逾1800套新房入市。加上之前已放证在认筹阶段的楼盘，就将近5000套新房推出。想必7月的上海楼市会像7月的天气一样，这么多新盘入市，对我们购房人来说，要注意些什么呢？今天房姐在这里给大家普及一下购房必须要知道的“五证两书”和楼盘周围的不利因素。

  房地产五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程项目施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》

  房地产商在预售商品房时一定要具有上述“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程项目施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

  一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

  因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

  开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

  买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。

  住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年数的限制内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说：防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。别的部位或者部件的保修时间能由房地产开发商和用户约定。

  住宅使用说明书：应该包括开发单位、设计单位、实施工程单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰需要注意的几点、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，和门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及别的需要说明的问题。生产厂商另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

  一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件才算完郑。

  此外，在审查时，应注意“五证”的用地单位、建筑设计企业及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房子是不是在预/销售范围之内。

  (1)买房目标的确定。通过你自己的收入、支出等真实的情况来确定对自己最合适的楼盘。从自己的真实的情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，防止不必要的额外负担。

  (2)买房首付款的积累。首先初定一个目标，为实现这个目标，合理的分配一下收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定能更加理性。

  (3)买房常识的学习。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。目前国内的房地产市场还没有培养出专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。

  (5)计划购买房屋时，还要观察楼盘周围的配套，包括医院，菜场，超市，交通等

  许多买房者都会注意了解商业配套、医院、学校、物业等等因为售楼处几乎每时每刻都在宣传这些对楼盘有利的因素但是很容易忽视工厂、垃圾场、污水河、废品站、产生烟雾和扬尘的场所、高压线路等坏因，房姐在这边给大家在科普一下，买房时须仔细地了解的红线坏因

  红线指的是建筑红线，一般是各种用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线。它可与道路红线重合,也可退于道路红线之后,但绝不许超越道路红线,在建筑红线以外不允许建任何建筑物。也就是说外线外的不利影响是开发商责任外的无法处理的一些问题。简单点理解红线内是建筑小区内红线外就是建筑小区外属于市政公共区域。

  红线内不利因素就是在楼盘建筑范围内对居民生活可能会产生影响的坏因最重要的包含，产生噪音的地方如地下车库出入口、水泵房等，还有各类产生污染的地方如污水处理站、化粪池等还有一些会给生活造成一定居住舒适感影响的设施如消防设施等，靠近这些设施或地方的户型可能会面临居住舒适感下降的问题这一些因素是需要买房者注意的，当然一般靠近在红线内的坏因的楼栋的在定价价格会相对低一点。

  硬件设施上的因素：垃圾房、公厕、自行车棚、水泵房、变频水泵、变电室、配电房、商铺、地下室排气口、电梯井、运动游戏场所、地下车库出入口、通风机及产生噪音的通风口、有较大噪声的电梯、学校、幼儿园、垃圾中转站、公厕、煤气站和供暖站等等。这些基础设施大多会产生噪音和污染，导致居住环境较为嘈杂，买房选房时尽可能避开它们

  其次是分期建设的问题：一个楼盘项目通常是滚动开发的，二期的楼栋还在建设中，一期已经入住了，那么二期的建设势必会给一期业主带来较大的影响，例如施工全套工艺流程中产生的噪音、粉尘、异味等，也需要格外注意。

  红线外的坏因是楼盘之外的建筑或者设施带来的影响一般和机场、铁路、公路、立交桥、工厂、高架桥建、火葬场、公墓有关和红线内坏因一样同样是产生噪音、污染的被视为坏因还包括精神风俗禁忌类坏因哦。其中包括

  房姐提醒：开发商公示红线内外坏因已经是一个比较普遍的现象，但若遇到开发商隐瞒坏因，这也是有很大的可能性的，所以在看房期间需要做到几点。

  实地考察旁边的环境。许多买房者往往只注重楼盘和户型的考察，不会认真考察楼盘周围的环境，房姐建议看楼盘2-3km之内，先在地图上仔仔细细地观察，然后在实际走一趟，看看那些因素是不利的

  尽量选择品牌企业。有信誉和口碑的企业很看重服务质量，大多数都会积极公布红线内外坏因，而且买房者也可以主动询问，往往能够获得详细的解答

  多方打探、多留心眼。通过住过的人了解一下情况、在楼盘小区的论坛上、微博上等多了解情况，也能够最终靠周边居住剧名来了解

  注意合同。合同上应该写明坏因以及当开发商隐瞒或其他想法造成的不利影响应怎么样处理等以便维权

  房姐还是那句话，买房是件大事，所以一定要多跑，多看，多问，关于购房的任何疑问可给房姐留言，祝大家早日买到自己心仪的房子。返回搜狐，查看更加多